Coluna 15 de Ricardo Gomes | Reforma Tributária muda o mercado imobiliário: por que proprietários, inquilinos e empresas precisam revisar seus contratos de locação imediatamente

Esse artigo foi montado em decorrência de uma revisão recente em diversos contratos de locação, com objetivo de alerta, disseminação de conhecimentos e para elaborar cláusulas adequadas à nova tributação .

Durante décadas, a maior preocupação tributária dos contratos de locação limitava-se praticamente ao IPTU, ao Imposto de Renda incidente sobre os aluguéis e, eventualmente, às taxas condominiais.

A partir da Reforma Tributária (EC nº 132/2023 e LC nº 214/2025), esse cenário mudou profundamente.

Embora a transição ocorra gradualmente até 2033, o setor imobiliário passou a integrar o novo sistema do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), exigindo uma completa revisão dos contratos de locação residencial e comercial, da contabilidade dos proprietários e das empresas locatárias.

Não se trata apenas de pagar novos tributos.

Trata-se de definir contratualmente quem suportará economicamente essa nova carga tributária, evitando litígios futuros.

O contrato antigo não foi preparado para essa realidade
Grande parte dos contratos brasileiros possui cláusulas semelhantes:

“O LOCATÁRIO pagará IPTU, condomínio e demais encargos incidentes sobre o imóvel.”

Essa redação era suficiente quando praticamente não existiam tributos incidentes sobre a atividade de locação além do Imposto de Renda devido pelo locador.

Hoje, ela pode gerar enorme insegurança jurídica.

Surge uma série de novas perguntas:

● quem pagará IBS?
● quem suportará CBS?
● poderá haver reajuste extraordinário?
● o aluguel contratado é líquido ou bruto?
● haverá necessidade de emissão de documento fiscal?
● quem responderá por eventual autuação?
Essas respostas precisam constar expressamente do contrato.

Exemplo prático 1 – Locação residencial
Valor do aluguel:

R$ 2.500,00/mês

Antes
Locador recebia:

R$ 2.500

Locatário pagava:

● aluguel
● condomínio
● IPTU (quando previsto)
Locador recolhia apenas IRPF, conforme sua situação tributária.

Depois (simulação)
Admitindo que o proprietário esteja enquadrado como contribuinte do IBS/CBS e preenchidos os requisitos legais, a locação poderá sofrer incidência dos novos tributos, observados os redutores previstos para imóveis residenciais.

Hipótese ilustrativa:

Aluguel contratado:

R$ 2.500

Tributação estimada:

● IRPF (conforme faixa)
● IBS/CBS (quando aplicáveis)
Pergunta prática:

O aluguel continuará sendo R$ 2.500 líquidos ao proprietário?

Ou os tributos sairão desse valor?

Ou o locatário pagará separadamente?

Sem cláusula contratual, nasce um conflito.

Exemplo prático 2 – Locação comercial
Aluguel:

R$ 6.000,00

Antes:

Empresa pagava:

● aluguel
● IPTU
● condomínio
Depois:

Além dessas despesas poderá existir incidência de IBS/CBS conforme o enquadramento tributário do locador e da operação, podendo haver repercussões econômicas na formação do preço da locação.

Na prática, muitos contratos comerciais precisarão prever expressamente:

● responsabilidade tributária;
● reajuste por alteração legislativa;
● emissão de documento fiscal;
● compensações quando admitidas;
● direito de renegociação.

Quem paga os novos tributos?
Depende.

Sob a ótica jurídica, o contribuinte é definido pela legislação tributária.

Sob a ótica econômica, entretanto, o contrato pode disciplinar quem suportará o custo financeiro, respeitados os limites da lei.

É exatamente por isso que a redação contratual ganhou enorme importância.

Cláusula sugerida
Tributos Supervenientes

As partes reconhecem que o presente contrato poderá sofrer impactos decorrentes da Reforma Tributária instituída pela Emenda Constitucional nº 132/2023, da Lei Complementar nº 214/2025 e demais normas supervenientes.

Os tributos incidentes sobre a atividade de locação, inclusive IBS, CBS ou quaisquer outros que venham a substituí-los ou complementá-los, observarão a legislação vigente quanto ao contribuinte legalmente definido.

Caso haja aumento da carga tributária decorrente exclusivamente de alteração legislativa superveniente, as partes comprometem-se a renegociar o equilíbrio econômico-financeiro deste contrato, preservando sua boa-fé objetiva e função social.

A contabilidade passa a ser protagonista
O contador deixa de apenas calcular o Imposto de Renda.

Agora deverá analisar:

● enquadramento do locador;
● incidência ou não de IBS/CBS;
● escrituração;
● emissão de documentos fiscais quando exigidos;
● créditos tributários nas pessoas jurídicas;
● impactos no fluxo de caixa;
● reflexos no IRPJ, CSLL, PIS/Cofins (durante a transição) e demais obrigações acessórias aplicáveis ao regime tributário adotado.

E o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)?
Outro ponto relevante é a implantação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), concebido para integrar informações cadastrais dos imóveis, permitindo maior interoperabilidade entre registros e administrações tributárias. A tendência é ampliar a capacidade de cruzamento eletrônico de dados relativos à propriedade, locação e tributação imobiliária.

Atenção ao Imposto de Renda
Os aluguéis continuam sujeitos ao Imposto de Renda.

Pessoa Física:

● tributação pela tabela progressiva, quando aplicável.
Pessoa Jurídica:

● IRPJ;
● CSLL;
● regime tributário correspondente (Lucro Real, Presumido ou Simples Nacional, quando cabível).
A Reforma Tributária não extinguiu essas obrigações.

Ela acrescentou uma nova camada de tributação sobre determinadas operações imobiliárias.

Penalidades
A integração dos sistemas eletrônicos aumenta significativamente a capacidade de fiscalização.

A omissão de receitas de aluguel poderá gerar:

● lançamento de ofício;
● multas tributárias;
● juros;
● cobrança retroativa;
● responsabilização administrativa e, em hipóteses de fraude dolosa, repercussões na esfera penal conforme a legislação aplicável.

Conclusão
A Reforma Tributária inaugurou uma nova etapa para o mercado imobiliário brasileiro.

Os contratos padronizados utilizados há anos já não oferecem a segurança necessária diante das novas regras.

Locadores, locatários, administradoras de imóveis, imobiliárias, advogados e escritórios de contabilidade devem revisar imediatamente seus modelos contratuais, definir com clareza a responsabilidade pelos novos tributos, avaliar os impactos financeiros e adequar seus procedimentos fiscais e contábeis.

Mais do que uma alteração tributária, vive-se uma mudança estrutural na forma de contratar, administrar e tributar imóveis no Brasil.

Quem se antecipar reduzirá riscos, evitará litígios e estará preparado para um ambiente de fiscalização cada vez mais digital e integrado.